Originalus straipsnis paskelbtas 2023 m. liepos 28 d. nachdenkseiten.de.
Dr. Peter F. Mayer. Išversta padedant www.DeepL.com/Translator. Be pataisymų.
2023 m. liepos 25 d. JAV nekilnojamojo turto specialistas JLL paskelbė aktualius duomenis apie nuomos kainų pokyčius aštuoniuose Vokietijos didmiesčiuose[1]. 2023 m. liepos 25 d. šiuos duomenis perėmė praktiškai visa pagrindinė Vokietijos žiniasklaida: ZDF apie tai pranešė pavadinimu “Tyrimas: nuomos kainos didžiuosiuose miestuose smarkiai išaugo”[2], Zeit Online: “Pirmąjį pusmetį prašomos nuomos kainos vėl pakilo”[3], ProSieben išspausdino antraštę: “Nuomos kainos didžiuosiuose Vokietijos miestuose sprogsta: Nuomos kainos: pabaigos nematyti”[4].
Stiprus nuomos mokesčio didėjimas
Tyrimo duomenimis, nuomos kainos Berlyne, Diuseldorfe, Frankfurte, Hamburge, Kelne, Leipcige, Miunchene ir Štutgarte 2023 m. pirmąjį pusmetį, palyginti su 2022 m. pirmuoju pusmečiu, padidėjo vidutiniškai 6,7 proc. Pirmąjį 2022 m. pusmetį kainos buvo padidėjusios tik 3,7 %, taigi nuomos kainų kilimas gerokai paspartėjo. Nuomos kainos labiausiai didėjo Berlyne – 16,7 %, po to Leipcige – 11,1 %, o Štutgarte nuomos kainos sumažėjo 1,3 %.
Taigi, palyginti su 2018 m., nuomos kainos Berlyne padidėjo 50 %, Leipcige – 29 %, Kelne – 28 %, Hamburge – 21 %, Diuseldorfe – 17 %, Miunchene – 16 %, Frankfurte – 11 %, o Štutgarte – 7 %. Per tą patį laikotarpį nuo 2018 m. I ketvirčio iki 2023 m. I ketvirčio nominalusis BVP Vokietijoje padidėjo 21,7 %[5], nominalusis darbo užmokestis padidėjo 14 %[6], o realusis darbo užmokestis sumažėjo 4,8 %[7]. taigi daugumai Vokietijos piliečių didmiesčių regionuose būsto nuoma per pastaruosius penkerius metus gerokai pabrango.
Kaip pagrindinę spartėjančios nuomos kainų infliacijos priežastį JLL nurodo “didžiulį pasiūlos trūkumą” didžiuosiuose miestuose, “kurį dar labiau padidins sulėtėjusi būsto statyba”, nes federalinės vyriausybės tikslas, kad per metus būtų baigiama statyti 400 000 butų, yra “neįgyvendinamas”. Priešingai, “akivaizdžiai mažėjantis statybos leidimų skaičius” rodo, kad šis tikslas “ilgainiui nebus pasiektas”. Todėl “nuomos kainų didėjimo pabaigos nematyti”, – teigė JLL[8].
Iš kur kyla didelė nuomos našta namų ūkiams?
Akivaizdu, kad didelis JAV koncernas nenurodo, kodėl nuomos mokesčiai yra tokie dideli, visiškai nepriklausomai nuo dabartinio nuomos kainų didėjimo.
Federalinės statistikos tarnybos duomenimis, maždaug 20 mln. pagrindinių nuomininkų namų ūkių Vokietijoje 2022 m. vidutiniškai 27,8 proc. savo grynųjų namų ūkio pajamų išleido šaltai nuomai[9], taigi daugiau nei ketvirtadalis jų mėnesinių disponuojamųjų pajamų išleidžiama būstui. Dar yra išlaidos šildymui, karštam vandeniui ir elektrai. Maždaug 1,5 mln. namų ūkių nuomos našta buvo didesnė nei 50 %, dar 1,6 mln. namų ūkių nuomos našta siekė 40-50 %. Taigi maždaug kas šeštam nuomininkų namų ūkiui teko didesnė nei 40 proc. mokėjimo našta. Dideliuose miestuose, turinčiuose daugiau kaip 100 000 gyventojų, nuomos mokesčio našta buvo didesnė nei vidutinio dydžio ar mažuose miestuose – 28,9 %.
Kodėl nuomos mokesčio dalis namų ūkių išlaidose yra tokia didelė? Kodėl 20 mln. nuomininkų namų ūkių, t. y. beveik pusė iš visų 40,9 mln. namų ūkių Vokietijoje[10], daugiau kaip ketvirtadalį savo mėnesinių disponuojamųjų pajamų moka vien už šaltą nuomą? Atsakymą į šį klausimą galima nesunkiai apskaičiuoti remiantis Vonovijos pavyzdžiu.
Vonovijos pavyzdys
Vonovia yra didžiausia Vokietijos nekilnojamojo turto bendrovė, nuomojanti butus. Šiuo metu ji Vokietijoje valdo 488 000 butų ir joje dirba šiek tiek mažiau nei 16 000 darbuotojų. 2022 m. vidutinė mėnesio nuomos kaina buvo 7,49 euro už kvadratinį metrą, t. y. 3,3 proc. didesnė nei 2021 m. Pardavimo pajamos iš nuomos sudarė 3,07 mlrd. eurų 2020 m.[12], 3,465 mlrd. eurų 2021 m. ir 4,725 mlrd. eurų 2022 m. Nuomos pajamos sudaro didžiąją dalį reguliarių Grupės pajamų, darančių įtaką likvidumui[13]. galiausiai ilguoju laikotarpiu didžiąją dalį visų “Vonovia” pardavimų ir pelno, darančio įtaką likvidumui, sudaro nuomos mokesčiai.
Už 2020 m. išmokėta 954 mln. eurų dividendų, už 2021 m. – 1 289 mln. eurų, o už 2022 m. – 676 mln. eurų. Dividendų išmokas susiejus su nuomos pajamomis, paaiškėjo, kad 2020 m. jos sudarė 31 % nuomos pajamų, 2021 m. – 37,2 %, o 2022 m. – 14,3 %. Taigi 2020 m. akcininkams buvo paskirstyta 31 % nuomos pajamų, 2021 m. – 37,2 %, o 2022 m. – 14,3 %. Akcininkai, kurių daugelis yra tarptautiniai, paprastai nežino, kur yra butai, iš kurių jie gauna dividendus.
Darant prielaidą, kad “Vonovia” buvo ne akcinė bendrovė, kurios akcijomis prekiaujama biržoje, o būsto kooperatyvas, neturintis pelno motyvo ir nemokantis dividendų, “Vonovia” nuomojamų namų ūkių nuomos kainos 2020 m. galėjo būti 31 % mažesnės, 2021 m. – 37 % mažesnės, o 2022 m. – 13 % mažesnės.
Taigi per trejus nagrinėjamus metus nuomos mokesčiai galėjo būti sumažinti vidutiniškai daugiau nei ketvirtadaliu (27,5 %), jei dividendų mokėjimas būtų buvęs nutrauktas. Nuomos mokestis galėjo būti 5,44 euro už kvadratinį metrą, o ne 7,50 euro. Kitaip tariant: vidutiniškai per šiuos trejus metus nuomininkai daugiau nei ketvirtadalį (27,5 %) nuomos mokesčio pervesdavo tiesiogiai akcininkams, kuriems nereikia dirbti, kurie taip pat nežino, kur tiksliai yra butai ir kas juose gyvena, nes dividendų išmokos pervedamos automatiškai, neatlikus jokių darbų ir nieko nežinant. Taigi, pavyzdžiui, užuot mokėję 650 eurų mėnesinį nuomos mokestį, nuomininkai sumokėjo 900 eurų, kad akcininkai galėtų gauti savo dalį.
Visi šie skaičiai pateikti neatsižvelgiant į mokesčius. Jei atsižvelgiama į 30 % pelno mokesčio tarifą, tai reiškia, kad nuomininkai turi sumokėti gerokai daugiau nuomos mokesčio, kad būtų galima gauti dividendus: Tai reiškia, kad iš tikrųjų nuomininkai turėjo sumokėti dar didesnę priemoką pagrindiniams akcininkams, kad jie galėtų gauti dividendus. Atitinkamai, jei Vonovijos butai priklausytų pelno nesiekiančiam kooperatyvui, nuomos mokesčiai iš karto galėtų būti sumažinti apie 40 %.
Trumpai tariant, nuomininkai moka didelę priemoką vien tam, kad akcininkai galėtų gauti dividendus. Vietoj 900 eurų mėnesinio nuomos mokesčio tikriausiai būtų galima mokėti gerokai mažesnį nei 600 eurų nuomos mokestį, jei būtų sustabdyti nuomininkų pervedimai akcininkams[15].
Dabar galima užduoti klausimą: Kodėl nuomininkai turi mokėti tokią didelę priemoką pagrindiniams akcininkams? Vonovia butų gyventojai vidutiniškai yra žmonės, turintys mažai turto ir palyginti mažas pajamas, o Vonovia akcininkai paprastai yra labai turtingi ir gauna labai dideles pajamas. Kodėl čia kasdien vyksta neturtingųjų pervedimas turtingiesiems už pagrindinį gyvenimo poreikį – būstą? Kodėl čia kiekvieną dieną iš mažas pajamas gaunančių nuomininkų mokama duoklė, mokestis, dideles pajamas gaunantiems nuomotojams-akcininkams?
Jei šį klausimą apgalvosime iki galo, paaiškės, kad Vokietijoje (ir daugumoje kitų šalių) turime ne nuomos, o žemės ir nekilnojamojo turto nuosavybės problemą. Dėl to, kad žemė ir nekilnojamasis turtas yra labai netolygiai paskirstyti, susidaro pirmiau apskaičiuota daugiau kaip 40 % nuomos mokesčio priemoka. Taip yra todėl, kad ši duoklės sistema taikoma ne tik Vonovijoje. Ji iš esmės taikoma visoms nuomos sutartims. Tačiau toli gražu ne visi nuomotojai yra tokie godūs grąžos kaip listinguojamos bendrovės. Vonovia turi gauti iš savo nuomininkų “ką gali”, kitaip jos akcijų kaina kris. Tada pagrindiniai akcininkai pakeis direktorių valdybą kitu asmeniu, kuris galėtų iš nuomininkų gauti daugiau. Tokie yra biržos dėsniai.
Esminis klausimas: žemės rentos
Šie klausimai veda prie esminės Vokietijos (ir tarptautinės) nekilnojamojo turto rinkos problemos. Didelę nuomos mokesčio dalį sudaro vadinamieji rentos mokesčiai: “Žemės rentos – tai pajamos, už kurias nesuteikiamos jokios paslaugos, atsirandančios dėl vietovės pranašumų vietos, naudojimo intensyvumo ir kokybės atžvilgiu”[16], kaip rašo žemės specialistai Dirk Löhr ir kt. 2021 m. Vonovijos atveju tai konkrečiai reiškia: atlikus visus darbus, suteikus visas paslaugas, remontą, priežiūrą ir t. t., sumokėjus visas paskolų palūkanas, lieka grynasis pelnas, kuris nebeturi nieko bendra su veiklos rezultatais ar darbu, o atsiranda be veiklos rezultatų, nes savininkas yra įrašytas į žemės registrą ir gali priversti kitus žmones mokėti, nes kitiems žmonėms tiesiog reikia žemės, kad galėtų gyventi.
Vokietijoje 2017 m. pajamos iš žemės sudarė apie 400 mlrd. eurų[17], kurių didžiąją dalį sudaro žemės rentos. Tai yra gerokai daugiau nei tuo metu apie 330 mlrd. eurų siekiantis federalinis biudžetas[18]. taigi čia kalbame ne apie nereikšmingas pinigų sumas, o apie galingus pinigų pervedimus iš labai daug skurdesnių žmonių labai nedaugeliui labai turtingų žmonių, mokamus už tai, kad kažkas yra įrašytas į žemės registrą arba turi būsto bendrovių akcijų – nieko nedirbant ir nieko neįnešant mainais.
Taigi čia vyksta tobulas, tyliai veikiantis pervedimas “iš darbo į turtinguosius”, iš daugelio į labai nedaugelį. Nes tiek akcijų nuosavybė, tiek žemės nuosavybė pasiskirsčiusi labai netolygiai ir labai stipriai koncentruojasi tarp gana nedidelės labai turtingų žmonių grupės[19].
“Monopoly” kasdieniame gyvenime
Kadangi žemės reikia viskam, gyvenimui, darbui, laisvalaikiui, susisiekimui, maistui, apsipirkimui ir t. t., žemės rentos yra garantuotos. Jie yra deficito renta, dėl kurios nereikia nieko daryti – išskyrus tai, kad reikia būti įtrauktam į žemės registrą. Tai tarsi žaidimas “Monopolis”: beveik nesvarbu, kurioje aikštelėje atsidursi, už ją reikės mokėti. Jei patys neturite nei kelių, nei namų, kaip yra daugumos Vokietijos gyventojų atveju, viską mokate kitiems. Jei turite šiek tiek žemės, gaunate ir šiek tiek pajamų. Jei turite daug gatvių ir daug namų ar viešbučių ant jų, uždirbate daug. O tie, kurie turi daug nekilnojamojo turto, visada gauna daugiau per kitų mokėjimus. Taip yra ir realiame gyvenime, kaip rodo, pavyzdžiui, JAV duomenys, kur per pastaruosius 10 metų žemės nuosavybė vis labiau koncentravosi tarp 100 didžiausių žemės savininkų[20].
Galiausiai nuolat kylančių žemės kainų, o kartu ir nuolat didėjančių rentų priežastis yra ta, kad žemė yra nepakartojama, “geresnė prekė” (vok. “superiores Gut”, prekė, kurios žmonės vis labiau reikalauja didėjant jų pajamoms). Todėl, oficialiai augant ekonomikai, žemės kaina kyla savaime ir automatiškai sparčiau nei nominalusis nacionalinis produktas – nieko nedarant.
Mokėjimai už žemės nuomą vyksta ne tik per nuomininkus, bet ir per kiekvieną produkto ir paslaugos pirkimą. Pavyzdžiui, kiekvieno mūsų perkamo produkto pirkimo kaina apima žemės rentos mokestį. Su kiekvienu produktu, kurį perkame, nesvarbu, ar tai žinome, ar ne, ir norime jo, ar ne, mokame už žemės naudojimą, būtiną jam sukurti[21]. taigi net tos šeimos, kurios gyvena nuosavuose namuose ir neperveda nuomos mokesčio, kasdien moka žemės nuomos mokestį žemės savininkams.
Johnas Maynardas Keynesas apie “befunkcinius investuotojus”
Garsusis ekonomistas Johnas Maynardas Keynesas dar 1936 m. savo novatoriškoje “Bendrojoje teorijoje” aštriai kritikavo aprašytas nefunkcionuojančias arba rentininkų pajamas. Jis nemato prasmės rentininkų kapitalizme (angl. rentier capitalism) ir pensijų pajamas gaunančius investuotojus vadina “nefunkcionaliais investuotojais”, t. y. investuotojais, kurie niekaip neprisideda prie ekonomikos gerovės. Jis aiškiai nurodo savininkus, kurie gauna žemės rentą (nuomos ar išperkamosios nuomos forma). Keyneso nuomone, tokie nefunkcionalūs investuotojai turėtų išnykti, nes jie netarnauja ekonomikai ir nebeturėtų gauti premijos [22]. Tačiau būtent taip elgiasi stambūs Vonovia ir visų kitų biržinių akcinių bendrovių akcininkai, taip pat stambūs nekilnojamojo turto savininkai. Jie gauna nuolatines pensines pajamas nuomininkų, net jų vaikaičių, sąskaita. Ar mes to norime? Ar tai teisinga?
Vokietijos nuomininkų asociacijos prezidentas Lukas Siebenkottenas 2022 m. gegužę sakė: “Galiausiai viską sumoka nuomininkai, toks yra “Vonovia and Co” verslo modelis, […] į biržos sąrašus įtrauktų būsto bendrovių verslo modelis yra antisocialus ir spekuliatyvus.”[23] Tai pataikė į dešimtuką. Šis “verslo modelis” yra antisocialus ir amoralus. Tai duoklės sistema, užtikrinanti, kad skurdesnė gyventojų pusė nuolat mokėtų pajamas 10 proc. turtingiausiųjų, ypač 1 proc. Galiausiai tai yra struktūrinė mažiau pasiturinčių žmonių diskriminacija nedidelės, labai turtingos aukštesniosios klasės naudai, kuri žino, kaip šią sistemą stabilizuoti politiškai, pasitelkiant sumanius ir gerai apmokamus lobistus, taip pat žiniasklaidos priemonėmis, darant didelę kapitalo įtaką didiesiems žiniasklaidos namams.
Siūlomas sprendimas
Jei norime išspręsti nuomos problemą, turėtume spręsti žemės paskirstymo klausimą. Pavyzdžiui, būtų galima paprasčiausiai įvesti progresinį žemės mokestį: iki 3 mln. eurų rinkos vertės žemės ir nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo turto vienam fiziniam asmeniui nereikėtų mokėti jokio mokesčio. Iki 10 mln. 1 proc. mokesčio per metus. Iki 30 mln. 2 proc. mokestis per metus. Iki 50 mln. 3 proc. Nuo 50 mln. 4 % mokestis per metus. Panašus progresinis mokestis galėtų būti įvestas įmonėms, kurios nuomoja nekilnojamąjį turtą, kuris joms nereikalingas verslui. Pajamos galėtų būti perduodamos nuomininkams ir naudojamos naujų būstų statybai. Tai leistų gerokai ir visam laikui sumažinti nuomos mokesčius.
Christian Kreiss, gimęs 1962 m., studijavo ekonomiką ir Miunchene apgynė daktaro disertaciją apie Didžiąją depresiją 1929-1932 m. Devynerius metus dirbo bankininku įvairiuose komerciniuose bankuose, iš jų septynerius – investiciniu bankininku. Nuo 2002 m. dirba finansų ir ekonomikos profesoriumi Haleno universitete. Iki šiol jis yra septynių knygų autorius: Gekaufte Wissenschaft (2020); Das Mephisto-Prinzip in unserer Wirtschaft (2019); BWL Blenden Wuchern Lamentieren (2019, kartu su Heinz Siebenbrock); Werbung nein danke (2016); Gekaufte Forschung (2015); Geplanter Verschleiß (2014); Profitwahn (2013), taip pat daugybės interviu televizijoje, radijuje ir žurnaluose, viešų paskaitų ir kitų publikacijų autorius. Trys kvietimai į Vokietijos Bundestagą kaip nepriklausomam ekspertui (žalieji, kairieji, SPD). Organizacijų ver.di ir Krikščionys už teisingą ekonominę tvarką narys. Kandidatas į Bundestagą nuo Basisdemokratische Partei Deutschland (theBasis). Kreißas jau daug metų vykdo kampaniją už teisingesnę ekonomiką ir visuomenę, ragina kritiškai ir apšviestai elgtis su vartotojais.
Šis tekstas pasirodė 2023 m. liepos 28 d. pavadinimu “Starke Mieterhöhungen in deutschen Großstädten – Hintergründe: Woher kommen die hohen Mieten?” svetainėje nachdenkseiten.de.
Išversta padedant www.DeepL.com/Translator. Be pataisymų.
Šis tekstas yra licencijuojamas pagal „Creative Commons Attribution 4.0“ tarptautinę licenciją.
Nesivaržykite kopijuoti ir dalintis.
Nuotrauka: pixabay
[«1] jll.de/de/presse/Angebotsmieten-fuer-Berliner-und-Leipziger-Wohnungen-legen-zweistellig-zu
[«2] zdf.de/nachrichten/wirtschaft/studie-mietmarkt-mieten-metropolen-100.html
[«3] zeit.de/wirtschaft/2023-07/angebotsmieten-erstes-halbjahr-2023?utm_referrer=https%3A%2F%2Fwww.google.com%2F
[«4] prosieben.de/serien/newstime/news/mietpreise-in-deutschen-grossstaedten-explodieren-kein-ende-in-sicht-311419
[«5] destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Volkswirtschaftliche-Gesamtrechnungen-Inlandsprodukt/Tabellen/bruttoinlandsprodukt-viertel-jahr-bip.html, savi skaičiavimai
[“6] destatis.de/DE/Themen/Arbeit/Verdienste/Realloehne-Nettoverdienste/_inhalt.html#_xbht4jb9j, savi skaičiavimai
[«7] destatis.de/DE/Themen/Arbeit/Verdienste/Realloehne-Nettoverdienste/Tabellen/liste-reallohnindex.html#134644, eigene Berechnung
[«8] jll.de/de/presse/Angebotsmieten-fuer-Berliner-und-Leipziger-Wohnungen-legen-zweistellig-zu
[«9] destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2023/03/PD23_129_12_63.html#:~:text=WIESBADEN%20%E2%80%93%20Im%20Jahr%202022%20haben,verbrauchsunabh%C3%A4ngiger%20Betriebskosten)%20am%20Haushaltsnettoeinkommen%20an
[«10] destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Bevoelkerung/Haushalte-Familien/_inhalt.html
[“11] Vonovia SE 2022 m. metinė ataskaita
[“12] 2021 m. metinė ataskaita Vonovia SE
[“13] 2020 m. metinė ataskaita Vonovia SE
[“14] 1,4 euro pelno atėmus 30 proc. mokestį (0,42 euro) = 0,98 euro grynojo pelno po mokesčių.
[“15] 900 eurų nuomos mokestis minus 40 proc. = 540 eurų
[«16] link.springer.com/content/pdf/10.1007/s10273-021-2877-6.pdf
[«17] link.springer.com/content/pdf/10.1007/s10273-021-2877-6.pdf
[«18] bundesfinanzministerium.de/Monatsberichte/2017/02/Inhalte/Kapitel-3-Analysen/3-5-Ausgaben-Einnahmen-Bundeshaushalt-2017.html
[“19] Plg. Kreiß, Mefisto principas, p. 42 ir toliau. 20] Kiek žinau, patikimų duomenų apie žemės pasiskirstymą Vokietijoje nėra. Pasak specialisto Dirko Löhro, žemės pasiskirstymas yra “viena iš geriausiai saugomų Vokietijos paslapčių”. Austrijoje 100 turtingiausių šeimų valdo 10 proc. žemės (www.trend.at 5.7.2019), JAV 100 didžiausių žemės savininkų valdo 40 mln. akrų žemės, t. y. maždaug tiek, kiek užima Florida. Prieš 10 metų tai buvo 30 mln. akrų (www.inequality.org 2019 09 23), “Forbes” 2021 01 14 duomenimis, multimilijardierius Billas Gatesas yra didžiausias žemės ūkio paskirties žemės savininkas JAV.
[“20”] www.inequality.org 2019 m. rugsėjo 23 d.
[21] Plg. su Kreiß, Mefisto p. 42 ir toliau.
[“22] Keynes, John Maynard (1964, (pirmą kartą paskelbta 1936 m.)): The General Theory of Employment, Interest and Money, Niujorkas, p. 376: “Todėl rentinį kapitalizmo aspektą matau kaip pereinamąjį etapą […] kad rentininko, befunkcio investuotojo, eutanazija nebus nieko staigaus […], kad befunkcis investuotojas nebegaus premijos.” (“I see, therefore, the rentier aspect of capitalism as a transitional phase […] that the euthanasia of the rentier, of the functionless investor, will be nothing sudden […] so that the functionless investor will no longer receive a bonus”.)
[“23] tagesschau.de/economy/consumers/steigende-mieten-vonovia-inflation-101.html, 2022 m. gegužės mėn.
